低密度住宅的KPI解析

· 什么叫低密度住宅?

低密度住宅，在业内多指限高18米，容积率在1.5以下的多层住宅、叠墅、联排和独立别墅。低密度的住宅拥有着较好的绿化率和容积率，所以对于城市来说，大部分都分布在郊区或者是偏远地方，对于比较看重于居住环境的人来说，低密度的住宅是一个不错的选择。此外由于人口较少，大都属于独立门户的生活，对于住户的隐私保障也十分全面。

最后，绝大多数的低密度住宅室内的面积也比较大，所以可以设计成各种各样自己比较喜欢的风格，居住起来的舒适度也会更加优异。

· 低密度住宅的前世今生

低密度住宅可以算是中西融合的产物，一方面商品房类型的低密度住宅源于欧美的田园城市理论，并最终演化为“大马路+独幢住宅+花园”的扩张模式。另一方面中国本土的乡居，大多都是作为低密度住宅的形式(独栋、联排)而存在。

所以，在常规住宅规划理念中，低密度住宅的核心KPI往往是近远郊距离、景区资源以及户型产品。

· 中国特色下的低密度住宅的KPI解析

但是，基于中国现有特色，笔者认为低密度住宅需要有新的KPI标准衡量。

中国与欧美最大的不同在于，欧美地广人稀，而中国人口密集、土地承载压力较大。因此欧美的文化是车轮文化，而中国通过高铁+汽车的模式，最大化的分解城市乡村的交通压力。

对应的，中国的低密度住宅，怎么可能只关注汽车视角的交通距离，而不关注高铁上的中国的高铁距离?

所以，笔者认为，是否有高铁通勤，包括距离高铁站的距离，应该是其中一个核心考量因素。

除此之外，基于低密度住宅的客户群体需求，也可以衍生出两个KPI因素。

低密度住宅的用户，往往属于消费水平以及品质需求较高的群体，因此周边是否拥有高品质购物中心，或者是否在高品质购物中心辐射范围，因此是其中之一。没有一个豪宅客户，愿意开两个小时的车只为了去逛一下商场。

其次，在笔者多个低密度住宅用户群体调研中发现，低密度住宅中养老型客户群体较多，他们往往关注周边医疗设施是否满足日常需求，甚至是否有优质医疗资源。因此这个应该也是一个核心因素。

最后，低密度住宅作为中高端房产，开发商往往喜欢做品牌和材质上的堆砌，但是中高端客户作为有多次居住体验的客户，会更注重生活的细节化以及个性化。因此，如何从设计上考虑后期使用的舒适性，是否做到细节化设计，包括是否存在二次装修风险，空间上是否为后期不同客群使用场景提供可拓展空间，这些反而是需要特别考量的!

综上所述，笔者认为，评价一个理想的低密度住宅，除了景观、环境等常规因素外，在现阶段背景下，还需要增加高铁通勤、优质商业、医疗以及细节化设计等这4个因素。